物流地產在我國的發(fā)展方興未艾，但市場份額已經較為集中。行業(yè)中輕資產和重資產兩大策略在萬科旗下的普洛斯和萬緯身上得到了體現(xiàn)。在市場需求磨合下，新型物流園模式也在不斷前進。
行業(yè)：缺口巨大增幅放緩
物流地產概念是上世紀80年代在美國率先提出并實踐的，是根據(jù)物流企業(yè)客戶需要，在合適的地點，投資和建設企業(yè)業(yè)務發(fā)展所需的現(xiàn)代物流設施。物流地產一般包括各種物流中心、物流園區(qū)、配送中心以及物流產業(yè)園等倉儲設施。
（1）市場供需缺口仍然巨大
從整體而言，市場和企業(yè)迅速發(fā)展，但仍然未能彌補我國物流地產行業(yè)與發(fā)達國家的巨大差距。
截至到2017年底，我國總倉儲面積約為5.53億平方米，但人均倉儲面積僅為0.4平方米，而日本人均倉儲面積為4.0平方米，相差達10倍之巨。而在這人均的0.4平方米中，只有0.1平方米是擁有信息化管理、現(xiàn)代物流倉儲的面積，余下的0.3平方米則包括舊式倉庫等老舊設施。
據(jù)觀點指數(shù)統(tǒng)計，我國現(xiàn)有的物流倉儲設施約有70%建于90年代之前。這既說明了我國現(xiàn)階段物流倉儲的巨大缺口，同時也意味著我國物流地產行業(yè)市場具有巨大的發(fā)展前景。
（2）投資增幅開始放緩
根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，2016年我國倉儲業(yè)固定投資為6983.50億元，同比增幅為5.5%，較2015年增幅下降22.9個百分點。從面臨的挑戰(zhàn)來看，主要由于前些年物流地產在規(guī)模化發(fā)展過程中普遍存在同質化情況，再加上相比住宅和商業(yè)地產土地出讓金少、稅收貢獻較低、土地利用率不高，導致大城市工業(yè)用地相應指標逐年下降。
同時，近年土地成本提升較快，由于物流地產投資回收期通常在15年以上，為開發(fā)建設完之后的招商、運營等專業(yè)化運作帶來挑戰(zhàn)。較之以往野蠻生長的盛況，物流地產似乎已經到達了一個瓶頸期，跑馬圈地的發(fā)展方式漸漸變得不再適用，多方向、多層次發(fā)展正在成為新的增長點。
于此，多個新的物流地產運營模式應運而生，金融物流、保稅物流、際享倉、物流產業(yè)園區(qū)你方唱罷我登臺，新老企業(yè)也在這片復雜的紅海中百舸爭流。
從物流地產的空間分布上來看，長三角地區(qū)的物流地產規(guī)模遠超全國其他地區(qū)，其次是京津地區(qū)、兩湖地區(qū)、川渝地區(qū)以及珠三角地區(qū)。其中，單普洛斯一家企業(yè)在長三角地區(qū)就布局了近百個物流園區(qū)。長三角地區(qū)物流的發(fā)達也解釋了我們對于江浙滬包郵的羨慕和嫉妒。
而從其城市的空間分布上來看，物流園區(qū)一般分布在城市的邊緣或是衛(wèi)星城中，緊鄰國道、省道、高速公路或空港水港，距離市中心一般不超過一小時車程，這些地區(qū)地價較低且交通非常發(fā)達。以長三角地區(qū)為例，昆山常熟等城市是物流地產企業(yè)的必爭之地。
2、政策：重視程度高出臺文件頻繁
雖然我國物流地產行業(yè)暫時還沒有明確的政府主管部門、完善的標準體系與統(tǒng)計科目，但是作為一個跨部門、跨行業(yè)、跨地區(qū)的交叉行業(yè)，國家對于物流地產行業(yè)的重視程度非常高。
2015年8月，財政部、國稅局聯(lián)合發(fā)布《關于繼續(xù)實施物流企業(yè)大宗商品存儲設施用地城鎮(zhèn)土地使用稅優(yōu)惠政策的通知》，指出自2015年1月1日起至2016年12月31日止，對物流企業(yè)自有的（包括自用和出租）大宗商品倉儲設施用地，減按所屬土地等級適用稅額標準的50%計征城鎮(zhèn)土地使用稅。
為了進一步推進物流降本增效，著力營造物流業(yè)良好發(fā)展環(huán)境，提升物流業(yè)發(fā)展水平，促進實體經濟健康發(fā)展，2017年8月，國務院發(fā)布《國務院辦公廳關于進一步推進物流降本增效促進實體經濟發(fā)展的意見》，提出推動物流降本增效對促進產業(yè)結構調整和區(qū)域協(xié)調發(fā)展、培育經濟發(fā)展新動能、提升國民經濟整體運行效率具有重要意義。
今年6月，財政部發(fā)布《關于開展2018年流通領域現(xiàn)代供應鏈體系建設的通知》，要求強化物流基礎設施建設，夯實供應鏈發(fā)展基礎。發(fā)展單元化流通，提高供應鏈標準化水平。加強信息化建設，發(fā)展智慧供應鏈。聚焦重點行業(yè)領域，提高供應鏈協(xié)同化水平。推廣綠色技術模式，提高供應鏈綠色化水平。
可以看出，近年來物流地產政策的主要方向是，提升物流現(xiàn)代化水平，提升物流運營效率，助推專業(yè)化水準物流地產企業(yè)發(fā)展。也正是由于政策的大力扶持，物流地產才能在十余年的時間內有如此大的突破性發(fā)展。
3 、競爭：「一超多強」的市場格局
經過十余年的發(fā)展，物流地產行業(yè)呈現(xiàn)出了「一超多強」的發(fā)展格局，普洛斯以近七成的市場占有率獨占鰲頭，以1750萬平方米的運營倉儲面積傲視群雄。而第二梯隊的物流地產企業(yè)則在250~400萬平方米的運營倉儲面積區(qū)間中競爭，彼此都沒有拉開較大的差距。
數(shù)據(jù)來源：普洛斯2017年報、各企業(yè)官網數(shù)據(jù)
在第二梯隊及后來競爭者中，主體的分布尤其廣泛，以其他行業(yè)為主要業(yè)務的企業(yè)多有涉足。但主要可以分為四類：一是外資企業(yè)進入中國進行發(fā)展，如豐樹與安博；二是傳統(tǒng)房企跨界發(fā)展，如萬科萬緯物流與遠洋集團等；三是電商企業(yè)為滿足自身發(fā)展建立產業(yè)鏈，發(fā)展物流地產；四是獨立經營物流地產的其他企業(yè)，如易商紅木和環(huán)普等。
在物流地產企業(yè)中，不同的主體自然有著不同的發(fā)展方式與競爭優(yōu)勢。
外資企業(yè)如安博、豐樹等，在國外有著較為領先的倉儲設施技術、管理水平以及充足的資金，進入中國市場后可以復制既有的模式和經驗，在本世紀初物流地產行業(yè)方興未艾之際起到了領路人的作用。
萬科等傳統(tǒng)房企拿地能力較強、土地儲備豐富而且規(guī)模龐大，依托房地產規(guī)模與資金的加持，利用手中的工業(yè)用地興建物流園區(qū)的同時大量收購，并且正在向外資企業(yè)學習，是外資企業(yè)最強大的對手。
以京東為代表的電商企業(yè)有著齊全的上下游鏈條與源源不斷的倉儲需求，對整個物流行業(yè)有著更為深刻的理解，對物流園區(qū)的區(qū)位和價格也更為敏感。
而其他企業(yè)們往往在某一領域方向有著較強創(chuàng)新能力，比如民熙的金融物流園、環(huán)普的產業(yè)物流園以及際鏈的際享倉等新模式物流地產，在大企業(yè)如林的戰(zhàn)場上開辟出了一條獨特的道路。
4 、企業(yè)：輕重資產的較量
由于出身不同，物流地產行業(yè)中的企業(yè)往往有著不同的發(fā)展路徑，而其中差別最大的就是輕、重資產模式，輕資產運行效率高資本周轉快，重資產風險系數(shù)小收入水平高。下面是行業(yè)中風格比較突出，規(guī)模較大的幾個典型企業(yè)。
（1）普洛斯：快速周轉、覆蓋全面化
截止2018年6月，普洛斯是中國最大的現(xiàn)代產業(yè)園的提供商和服務商，也是中國市場最早啟動智慧物流及相關產業(yè)生態(tài)系統(tǒng)的打造者和促進者。普洛斯及旗下品牌環(huán)普，在38個戰(zhàn)略性的區(qū)域市場投資、開發(fā)并管理著267個物流園、工業(yè)園及科創(chuàng)園，物業(yè)總面積達3,340萬平方米。同時，普洛斯還基于支持物流、新能源及科技產業(yè)的發(fā)展，通過股權投資、金融服務及數(shù)據(jù)科技平臺領域，開始塑造較為完整的的產業(yè)發(fā)展生態(tài)體系。
■輕資產快速周轉
普洛斯能夠在中國白手起家迅速發(fā)展，與其輕資產運營模式密不可分。普洛斯早在1999年就發(fā)起了第一支私募基金Prologis European Fund，從19位機構投資人手中募集了10億元，用于收購自己手中的成熟物業(yè)。這種用私募基金收購房地產，再將回收的資金迅速開發(fā)新項目的方法就是普洛斯的輕資產運營模式。
在新項目建設完成后，由拓展開發(fā)部門建造好倉儲設施，隨后招商。當出租率達到六成左右時，該項目就被移交給物業(yè)管理部門進一步招商。當出租率接近滿租，同時租金回報率達到7%時，該項目就會被出售給普洛斯旗下的物流地產基金持有，接下來普洛斯公司自身只負責這些物業(yè)的管理和長期運營，并且通過基金的發(fā)起人和一般合伙人身份獲得一定的業(yè)績提成。而這些租金和分紅收入又成為了開發(fā)部門的開發(fā)資金，實現(xiàn)了資金的閉環(huán)再生。
成立私募基金，隨后將項目建設完成后賣給基金公司，再進行輕資產運營。普洛斯通過這樣的REITS模式將資金回籠的時間由十年縮短到了一年之內，提高了項目周轉率，解決了長期持有物業(yè)產生的資金沉淀問題，實現(xiàn)了高周轉、高回報和高杠桿的輕資產模式。在這個流動性無比重要的金融時代，這種高速輕便運營的模式收效非常明顯。
在進入中國并發(fā)展一段時間之后，普洛斯分別于2013年和2015年成立了中國物流基金第一和第二期，目標規(guī)模為30億美元和70億美元。截至2017年底，已使用資金為23億美元，未使用資金為77億美元，基金合作伙伴有9個。
2018年2月，普洛斯又與中國人壽設立規(guī)模為16億美元（約合100億元人民幣）的收益增值型基金，同樣用于收購已完工物流和工業(yè)資產。已被事實證明高效的輕資產運營模式，在普洛斯的旗下一再復制，普洛斯也因此在行業(yè)中占領了絕大部分的市場份額。
■全面化服務
作為第三方物流，普洛斯提供的不只是倉庫。中小零售商與制造商為了解決規(guī)模與資金問題，選擇將運輸過程外包。普洛斯為了解決這類需求成立了第三方物流部門，為企業(yè)提供現(xiàn)代化供應鏈、最后一公里運輸、碎片化運輸以及大數(shù)據(jù)分析等服務。而普洛斯提供的物流服務還包括金融服務、設備、運輸策略、信息技術系統(tǒng)、倉儲空間以及貨物的物流生態(tài)等，進行全面覆蓋。
圖：普洛斯物流地產生態(tài)；數(shù)據(jù)來源：普洛斯2017年報
也正是因為普洛斯龐大的規(guī)模與全面化的服務，讓其擁有了大量較為優(yōu)質的客戶，其中零售業(yè)企業(yè)包括歐萊雅、屈臣氏等快消品企業(yè)，京東、亞馬遜等電商企業(yè)，以及百勝等快餐企業(yè)。而像韻達、中通這樣的傳統(tǒng)物流服務企業(yè)，大眾、尼康、三星這樣的制造業(yè)企業(yè)也在其中。
根據(jù)年報，2017年普洛斯的物流倉庫的平均租金為1.06元/平方米/天，出租率為85%，承租面積排名前五的客戶分別為百世快遞、京東、德邦、唯品會和中國外運。
（2）萬科萬緯：密集網絡服務精細化
早在2014年，萬科就已經開始涉足物流地產，先后進駐廊坊、貴陽和武漢。2015年6月，萬科撤銷物流地產事業(yè)部，設立獨立品牌「萬緯」。雖然萬科在2017年7月與銀團斥資790億元收購了普洛斯，但是萬緯和普洛斯沒有合并，而是以萬科為共同股東，協(xié)同發(fā)展。
經過四年的布局，萬緯在上海、天津、廣州、武漢、成都、重慶等36個核心物流節(jié)點城市運營管理88個項目，目前已經形成環(huán)渤海、長三角、珠三角及中西部地區(qū)的物流地網。截止到2017年末，在營高端倉儲設施達到390萬平方米，在建面積277萬平方米。
■發(fā)展歷程
萬緯沒有普洛斯多年積累的經驗優(yōu)勢，也沒有達到普洛斯那么龐大的規(guī)模，但背靠萬科這棵參天大樹，萬緯顯然有著其他從業(yè)者無法比擬的優(yōu)勢。
近年來，除房地產開發(fā)外，商業(yè)地產和物流地產是萬科最為看重的業(yè)務板塊。2017年4月份以來，萬科每個月都會新增接近40萬平方米的物流地產項目，以極其迅猛的速度擴張發(fā)展。公開土地市場以及收購的拿地方式對于萬科這樣的老牌房企來說，早已經是輕車熟路。而萬科雄厚的資金實力、熟練的拿地能力與在物流地產上的決心結合起來，就共同促成了萬緯這個后來者的驚人超越。
■重資產+密集網絡
與普洛斯的輕資產模式不同，萬緯以及大部分國內物流地產企業(yè)現(xiàn)階段采用的仍然是典型的「持有和運營服務」的重資產模式，靠著大量的開發(fā)與收購在全國迅速布局。開發(fā)與收購的資金大部分依靠自籌或者基金，至于盈利方面，萬緯由于起步較晚暫時還處于擴張積累階段，主要靠租金與增值服務支撐。
雖然萬科在2017年10月與4家公司共同出資設立了總額為60億元人民幣的物流地產基金（珠海市坤元興投資發(fā)展合伙企業(yè)基金），隨后又在2018年5月4日委托中航信托發(fā)行了三類共8200萬元人民幣的萬科物流地產存量基金。但這兩個物流基金的投資方向為「中國境內擬建、在建及已建成的物流地產項目」，也就是說是用來收購其他企業(yè)的物流地產項目來擴大版圖。
物流地產是一個布局網絡越大、越密集，受益就越多的行業(yè)，萬緯迅速擴張所帶來的規(guī)模效應，與萬科的其他業(yè)務板塊產生協(xié)同效應，這種協(xié)同效應依托于萬科多年經營積累的客戶生態(tài)。
■完整產業(yè)鏈服務
作為后來者，萬緯主打的是精細化的服務。從物流網絡到設施設備全部納入信息服務平臺，實現(xiàn)了集約化和自動化的高端物流倉儲。
特別是在冷鏈方面，萬緯已經開始發(fā)力。為了提高物流供應鏈信息化水平和管理能力，2018年3月萬緯與銳特信息簽約成為戰(zhàn)略合作伙伴，實現(xiàn)了冷鏈物流全程可追溯的技術解決方案。在2018年7月，萬緯又收購了太古冷鏈，加速了在全國范圍內冷鏈的布局。
同時，在物流園區(qū)內還提供了面向客戶員工的長租公寓及配套娛樂運動等設施，滿足了客戶的長期駐扎需求。也正是這樣的精細化服務，在吸引了客戶的同時也創(chuàng)造了更多的業(yè)務需求，形成了一條較為完整的產業(yè)鏈。
截至2018年6月，萬緯的客戶約有60家，覆蓋電商、零售、第三方物流公司、快遞快運、冷鏈等領域。
（3）豐樹：輕資產、重資產并行
2000年，豐樹從新加坡港務局剝離房地產業(yè)務后成立，2005年進入中國物流地產行業(yè)。經過13年的發(fā)展，在中國境內已經擁有物流地產項目37個，布局19個城市，在管倉儲面積達259萬平方米，擁有單層倉庫88座，雙層庫31個以及2個六層庫。
與普洛斯超過半數(shù)的資產都在中國不同，豐樹集團最大的投資國家是新加坡。中國大陸境內，豐樹投資經營的資產為53.58億新元（約合259.26元人民幣），僅次于新加坡的151.88億新元和香港的75.16億新元。豐樹在中國的主要業(yè)務有辦公樓、零售、工業(yè)、住宅以及物流地產等。
和普洛斯萬科相比，豐樹的經營業(yè)務面顯然要更寬一些。相應地，豐樹的商業(yè)模式也比較多元化。豐樹的物流園主要依存于兩個投資平臺：豐樹產業(yè)私人有限公司與豐樹物流信托，即豐樹集團與其成立的信托基金。也就是說豐樹的商業(yè)模式既有輕資產也有重資產，重資產部分由豐樹自己持有，輕資產交由信托基金持有。其中豐樹產業(yè)私人有限公司在豐樹物流信托中所占比例為44%。
5、創(chuàng)新多樣化
在經濟發(fā)展日新月異的當下，除了一般的物流園區(qū)外，許多新型物流園模式因市場需求變化應運而生，其中金融物流園和保稅物流園是兩種比較典型的模式。
（1）金融物流園
金融物流是出現(xiàn)不到十年的一種新物流模式，面向的是物流業(yè)的運營過程，通常是用于質押監(jiān)管與在途監(jiān)管業(yè)務。與常規(guī)物流園區(qū)不同，金融物流園聯(lián)系的不只是物流企業(yè)和客戶，還有金融機構。金融機構的介入讓物流園具有了金融的屬性，以及更加復雜的物流模式。
客戶企業(yè)在生產和銷售過程中經常會遇到資金與貨物無法銜接的情況，也就是已生產未銷售貨物和已銷售但未收到賬款的貨物，與資金的銜接時間往往有斷檔。
這個時候企業(yè)想要繼續(xù)生產需要資金，就只能向金融機構進行質押貸款。在質押貸款后，這些貨物的貨權就屬于授信的金融機構。但是金融機構自身并沒有儲存和運輸這些貨物的能力，這個時候就需要物流地產企業(yè)的參與。這些貨物由銀行委托物流地產企業(yè)進行儲存和運輸，當客戶企業(yè)銷售完成并拿到賬款之后，再將質押的貨物贖回，進行下一輪的生產銷售。
在這個新模式中，民生旗下的民熙物流是金融物流最集中的一個。從2017年3月第一個金融物流園落地至今，民熙物流已經擁有9個在管金融物流項目，建筑面積60.5萬平方米，另外還有5個共計31萬平方米的金融物流項目被普洛斯收購。
（2）保稅物流園
保稅物流園也是一種新的物流園區(qū)，一般是由地方政府負責組織籌建和申報，由海關驗收和批準設立的海關監(jiān)管區(qū)域，即「境內關外」，對于引進外資、國外大型項目具有重要意義。保稅物流園區(qū)和常規(guī)物流園最大的區(qū)別在于，涉及到跨境的存儲和運輸問題，通常位于海港或者國際空港。
作為國際物流與國內物流的銜接區(qū)，保稅物流園區(qū)具有政策優(yōu)勢，進入園區(qū)視同進出口；深加工結轉貨物只要報關進入中心即可享受退稅，避免像過去那樣須將貨物運到境外（不做任何加工）再運回國內「一日游」。
其主要作用有三個：一是解決一般貿易出口商品進入中心退稅問題；二是解決一般貿易進口商品保稅問題；三是解決加工貿易中的深加工和結轉貨物問題。
在保稅物流方面，普洛斯、萬緯和豐樹都有涉及：普洛斯擁有保稅物流園區(qū)4個，總面積49.5萬平方米；萬緯在寧波擁有一個4.8萬平方米的保稅物流園；豐樹在天津和上海有3個總計27.78萬平方米的保稅園區(qū)。
結語：
物流地產企業(yè)在中國的競爭與發(fā)展還遠沒有定局，在這個江湖中，武林盟主普洛斯、后起之秀萬緯以及各大門派都在各自較量，萬科在收下普洛斯后能否就此一統(tǒng)江湖也還未可知。但我們能夠確定的是，物流地產行業(yè)的發(fā)展將會向著科技化與高端化繼續(xù)前進，在我們未來的日常生活中，物流地產項目也將成為雖不引人注目但也不可或缺的重要一環(huán)。
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